Le regroupement de crédit est une pratique qui consiste pour les particuliers à renégocier leurs créances pour abaisser leurs mensualités.
Le regroupement consiste pour un établissement de crédit à proposer à un particulier de racheter l'ensemble de ses crédits (immobilier et consommation) en cours pour lui proposer, in fine, un seul crédit avec une durée de remboursement souvent plus longue mais des mensualités plus faibles.
Cette pratique est très développée dans les pays anglo-saxons et commence à peine se généraliser France, à cause notamment du surendettement croissant des ménages du en particulier à la hausse des prix de l'immobilier. Les banques y voient également un nouveau ségment de croissance au moment où le secteur de la banque de détail arrive à maturité.
mardi 25 décembre 2007
Le pret relais Qu'est-ce qu'un prêt relais ?
Si vous souhaitez vendre un bien immobilier pour financer l'achat de votre résidence principale ou secondaire, le prêt relais peut s'avérer très intéressant. En effet, le prêt relais a pour objectif de combler les décalages de trésorerie entre la vente de votre ancien bien immobilier et l'achat du nouveau.
La vente d'un bien pour financer l'achat d'un nouveau logement est une pratique courante voire obligatoire. Cependant, il s'avère extrêmement difficile de faire correspondre la date de la vente avec celle de l'achat. En effet, la revente peu durer plus longtemps que prévu... Une solution : le crédit-relais qui permet de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité mais également de ne pas brader votre bien.
Grâce à un prêt relais (vous ne remboursez que les intérêts), un prêteur peut vous avancer une partie de l'épargne nécessaire à l'équilibre de votre plan de financement. Ce prêt est destiné à être remboursé lors de la vente de votre bien actuel. Selon les établissements, le montant du prêt relais peut se situer entre 50 % et 80 % de la valeur du bien à vendre.
La vente d'un bien pour financer l'achat d'un nouveau logement est une pratique courante voire obligatoire. Cependant, il s'avère extrêmement difficile de faire correspondre la date de la vente avec celle de l'achat. En effet, la revente peu durer plus longtemps que prévu... Une solution : le crédit-relais qui permet de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité mais également de ne pas brader votre bien.
Grâce à un prêt relais (vous ne remboursez que les intérêts), un prêteur peut vous avancer une partie de l'épargne nécessaire à l'équilibre de votre plan de financement. Ce prêt est destiné à être remboursé lors de la vente de votre bien actuel. Selon les établissements, le montant du prêt relais peut se situer entre 50 % et 80 % de la valeur du bien à vendre.
Les conditions suspensives
Les conditions suspensives …
Ces clauses du contrat de prêt sont très importantes car elles vous permettront de rompre l'offre de prêt si un élément décrit ne se déroule pas comme prévu.
Les clauses suspensives des contrats de prêt les plus connues sont :
• Sous réserve d'obtention du permis de construire
• Sous réserve de justificatif d'apport personnel
• Sous réserve de formalisation du contrat d'assurance décès (cas de la maladie cachée...)
• Sous réserve d'accord prêt patronal
Servez vous en comme la banque s'en sert pour vous protéger.
Ces clauses du contrat de prêt sont très importantes car elles vous permettront de rompre l'offre de prêt si un élément décrit ne se déroule pas comme prévu.
Les clauses suspensives des contrats de prêt les plus connues sont :
• Sous réserve d'obtention du permis de construire
• Sous réserve de justificatif d'apport personnel
• Sous réserve de formalisation du contrat d'assurance décès (cas de la maladie cachée...)
• Sous réserve d'accord prêt patronal
Servez vous en comme la banque s'en sert pour vous protéger.
Choisir le bon organisme ?
Il existe deux types de prêteurs :
les établissements spécialisés ou les banques traditionnelles.
Nous serions tentés de dire que les premiers sont plus réactifs pour deux raisons, d'une part ils ne font que cela et d'autre part ils n'ont pas d'encours d'épargnes à gérer et donc prêtent exclusivement aux taux du marché.
Cependant, les banques traditionnelles voyant fuir leurs clientèles ont fait du crédit immobilier un produit d'appel sans marge et donc à taux bas pour mieux fidéliser et ainsi conserver la relation principale pour mieux vous vendre d'autres produits.
L'intérêt des banques spécialisées résidera dans les montages spéciaux et pointus grâce à un savoir unique et des conseillers spécialisés.
les établissements spécialisés ou les banques traditionnelles.
Nous serions tentés de dire que les premiers sont plus réactifs pour deux raisons, d'une part ils ne font que cela et d'autre part ils n'ont pas d'encours d'épargnes à gérer et donc prêtent exclusivement aux taux du marché.
Cependant, les banques traditionnelles voyant fuir leurs clientèles ont fait du crédit immobilier un produit d'appel sans marge et donc à taux bas pour mieux fidéliser et ainsi conserver la relation principale pour mieux vous vendre d'autres produits.
L'intérêt des banques spécialisées résidera dans les montages spéciaux et pointus grâce à un savoir unique et des conseillers spécialisés.
Quelle durée de remboursement choisir ?
Les Français s'endettent en moyenne sur 12 ans contre 23 ans pour les Britanniques et 25 ans pour les Belges et Portugais.
La raison de cette différence tient dans le fait qu'en France le crédit est rattaché à la personne alors qu'il est rattaché au bien ailleurs.
Le choix de la durée dépendra de vos priorités.
Les jeunes préféreront des mensualités peu élevées sur une durée longue tant pis pour le coût de crédit mais vous serez chez vous. Les plus âgés privilégieront une économie sur le coût de crédit en augmentant les mensualités.
Sachez aujourd'hui que la durée n'est plus un frein psychologique et que l'on peut emprunter jusque sur 30 Ans. A vous de jongler entre mensualité et coût de crédit selon vos priorités.
La raison de cette différence tient dans le fait qu'en France le crédit est rattaché à la personne alors qu'il est rattaché au bien ailleurs.
Le choix de la durée dépendra de vos priorités.
Les jeunes préféreront des mensualités peu élevées sur une durée longue tant pis pour le coût de crédit mais vous serez chez vous. Les plus âgés privilégieront une économie sur le coût de crédit en augmentant les mensualités.
Sachez aujourd'hui que la durée n'est plus un frein psychologique et que l'on peut emprunter jusque sur 30 Ans. A vous de jongler entre mensualité et coût de crédit selon vos priorités.
Astuce : négocier avec la banque
Votre banque ne vous propose pas le meilleur taux, que faire ?
Changez !!!
Voilà une réponse simple mais pas tout à fait vraie… En effet, aujourd'hui il vous sera très rare d'entendre ce discours de votre banquier. Le crédit est aujourd'hui un produit à enjeu pour une banque car il vous fidélise pour une longue durée. Très peu de banques risqueront de vous laisser partir car aller chercher un client à la concurrence est difficile et coûte très cher. Donc n'hésitez pas à jouer carte sur table pour leur faire comprendre que c'est de leur "devoir" de vous faire une bonne proposition et surtout ne vous arrétez pas au constat que la négociation est finie. Ils peuvent toujours faire plus. Enfin, si vous souhaitez changer (ce qui n'est pas un mal...bien entendu) faites très attention aux coûts des services dans la nouvelle banque (ex: convention de compte, carte, proximité...) car si vous espérez gagner 5 €/mois sur le prêt vous les perdrez peut être ailleurs.
Changez !!!
Voilà une réponse simple mais pas tout à fait vraie… En effet, aujourd'hui il vous sera très rare d'entendre ce discours de votre banquier. Le crédit est aujourd'hui un produit à enjeu pour une banque car il vous fidélise pour une longue durée. Très peu de banques risqueront de vous laisser partir car aller chercher un client à la concurrence est difficile et coûte très cher. Donc n'hésitez pas à jouer carte sur table pour leur faire comprendre que c'est de leur "devoir" de vous faire une bonne proposition et surtout ne vous arrétez pas au constat que la négociation est finie. Ils peuvent toujours faire plus. Enfin, si vous souhaitez changer (ce qui n'est pas un mal...bien entendu) faites très attention aux coûts des services dans la nouvelle banque (ex: convention de compte, carte, proximité...) car si vous espérez gagner 5 €/mois sur le prêt vous les perdrez peut être ailleurs.
Economisez de 300 à 600€ sur le cout de votre crédit
Bien Négocier ses frais de dossiers
Aujourd'hui, il est de nature à ne plus payer de frais de dossier. La seule justification de ces derniers étant en théorie le règlement du travail de conseil fourni par le conseiller…
Cependant, certains organismes y sont très attachés parce qu'ils leur génèrent un gain immédiat sur le dossier. Ne vous laissez pas faire et arguez des différents éléments positifs tels que votre qualité, votre endettement, votre apport.... Arguez du fait que vous avez vos deux salaires dans le même établissement par exemple pour négocier. Le vrai problème de l'éxonération des frais de dossier reste en fait la demande de contreparties.
Il faut savoir qu'aujourd'hui vous n'êtes fidèles à une banque que si vous disposez de 7 offres. L'objectif d'un conseiller est de vous "fourguer" le maximum de produits liés ou non au prêt et le plus connu est aujourd'hui l'assurance habitation.
À vous de voir s'il s'agit d'un chantage ou bien d'une vraie proposition…
Bien comparer les offres
La seule façon de comparer deux offres est déjà de présenter le même projet à tous les établissements. C'est VOTRE projet et non le leur donc les simulations après un bon conseil sur le montage doivent être identiques sur les montants et le type de prêt. Ensuite choisissez une base de taux identique (ex : un taux fixe) et comparer les mensualités. Distinguez le coût de l'assurance et dissociez le pour pouvoir mieux le comparer plus tard.
Simple nous direz vous, cependant de nombreux conseillers n'ont pas cette démarche car comme on l'a dit ils vont essayer de "caser" dans le prêt de nombreux services dont vous n'aurez pas forcément besoin et donc essayer de les noyer dans la mensualité. D'autre part certains encore moins moins scrupuleux parlent en taux actuariels et non proportionnel comme le veut l'usage. Technique d'accord donc en bref comparer les mensualités.
Bien choisir la date de la vente
Il vous faudra faire très attention entre la corrélation entre la date de l'échéance du prêt et la date de signature chez le notaire.
En effet, si vous avez une date d'échéance au 15 de chaque mois, il vous faudra passer la vente chez le notaire le plus proche de cette date car sinon vous allez payer des frais en plus.
Exemples :
- Date d'échéance le 15 et signature le 10 du mois.
Dans cette hypothèse le mois suivant votre échéance sera de un mois complet plus 5 jours (du 10 au 15) d'interets supplémentaires. En effet , l'échéance ne sera prise dans la plupart des cas que lorsqu'un mois entier se sera écoulé.
- Date d'échéance au 15 et signature le 25
Dans cette hypothèse au 15 suivant la vente vous aurez 20 jours d'intérêts à payer puisqu'une mensualité complète ne sera pas passer…
Vous l'aurez compris, il faut faire attention car ces fameux intérêts se rajoutent au coût de votre prêt et personne ne vous l'explique… sauf quand cela est arrivé.
Aujourd'hui, il est de nature à ne plus payer de frais de dossier. La seule justification de ces derniers étant en théorie le règlement du travail de conseil fourni par le conseiller…
Cependant, certains organismes y sont très attachés parce qu'ils leur génèrent un gain immédiat sur le dossier. Ne vous laissez pas faire et arguez des différents éléments positifs tels que votre qualité, votre endettement, votre apport.... Arguez du fait que vous avez vos deux salaires dans le même établissement par exemple pour négocier. Le vrai problème de l'éxonération des frais de dossier reste en fait la demande de contreparties.
Il faut savoir qu'aujourd'hui vous n'êtes fidèles à une banque que si vous disposez de 7 offres. L'objectif d'un conseiller est de vous "fourguer" le maximum de produits liés ou non au prêt et le plus connu est aujourd'hui l'assurance habitation.
À vous de voir s'il s'agit d'un chantage ou bien d'une vraie proposition…
Bien comparer les offres
La seule façon de comparer deux offres est déjà de présenter le même projet à tous les établissements. C'est VOTRE projet et non le leur donc les simulations après un bon conseil sur le montage doivent être identiques sur les montants et le type de prêt. Ensuite choisissez une base de taux identique (ex : un taux fixe) et comparer les mensualités. Distinguez le coût de l'assurance et dissociez le pour pouvoir mieux le comparer plus tard.
Simple nous direz vous, cependant de nombreux conseillers n'ont pas cette démarche car comme on l'a dit ils vont essayer de "caser" dans le prêt de nombreux services dont vous n'aurez pas forcément besoin et donc essayer de les noyer dans la mensualité. D'autre part certains encore moins moins scrupuleux parlent en taux actuariels et non proportionnel comme le veut l'usage. Technique d'accord donc en bref comparer les mensualités.
Bien choisir la date de la vente
Il vous faudra faire très attention entre la corrélation entre la date de l'échéance du prêt et la date de signature chez le notaire.
En effet, si vous avez une date d'échéance au 15 de chaque mois, il vous faudra passer la vente chez le notaire le plus proche de cette date car sinon vous allez payer des frais en plus.
Exemples :
- Date d'échéance le 15 et signature le 10 du mois.
Dans cette hypothèse le mois suivant votre échéance sera de un mois complet plus 5 jours (du 10 au 15) d'interets supplémentaires. En effet , l'échéance ne sera prise dans la plupart des cas que lorsqu'un mois entier se sera écoulé.
- Date d'échéance au 15 et signature le 25
Dans cette hypothèse au 15 suivant la vente vous aurez 20 jours d'intérêts à payer puisqu'une mensualité complète ne sera pas passer…
Vous l'aurez compris, il faut faire attention car ces fameux intérêts se rajoutent au coût de votre prêt et personne ne vous l'explique… sauf quand cela est arrivé.
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